住宅ローンを考える

大抵の家庭において家計の最大の負担は住居費、つまり家賃や住宅ローンではないでしょうか。
つまり住宅ローンの借り方や返済の仕方で家計の負担はグーンと軽くなるということです。
そこで私の住宅ローンの考え方を紹介します。

1.借入期間はどれくらい？
もちろん35年です。
一番長い借入れ期間を選んで毎月の負担額を少なくし、余裕があればできるだけ繰り上げ返済する計画です。

2.借入金額はいくら？
返済負担率（年収に占める返済額）は25%が限度といわれています。（銀行は35%くらいまで貸してくれます。）
20%が基準ともいわれますが、これは年収とライフスタイルによってかなりかわると思います。
我家の場合、頭金が十分になかったことから負担率は22%くらいになりました。（今のところ、です。金利がかわればこの負担率もかわります。）
よく「いくら借りられるか？」を基準に借入れ金額を決定する人がいますが、基本は「年間いくら返せるか」です。

3.公庫か民間ローンか
住宅金融公庫の魅力は金利が固定していること。現在なら当初10年間は金利3.1%、その後は3.3%です。（H17.4.1から適用　金利は随時見直されますので詳しくはこちらで。）
将来にわたって返済額を一定に保ちたい場合、これから金利の上昇が見込める場合は住宅金融公庫を使うのが安全といえます。
現在は金利上昇局面なので繰り上げ返済をする予定がない場合は公庫のような長期固定金利が有利だと思います。

一方民間の金融機関は金利の低さが魅力です。
短期金利は通常長期金利より低いので1年、3年といった短期固定なら金利もかなり有利な商品があります。
たとえば、3000万円を35年間当初3年固定1%で借りた場合、当初3年間は月々の支払いは84,685円です。この間にできるだけ繰り上げ返済をすれば元金を減らすことができ、結果総支払額が少なくすみます。
しかし金利上昇があった場合、固定期間が終わると月の支払いがガクンと大きくなる可能性があるというデメリットがあります。
たとえば4年目に金利が5%になってしまったら月の返済額は140,970円にもなってしまいます。大変な事態です。

我家の場合、とにかく繰り上げ返済をして「ローンは10年でかえすぜ！」ぐらいの勢いがある（私にだけ）ので公庫は使わず民間の住宅ローンを使う計画でいます。

3.どの銀行を選ぶ？
さてではどこの住宅ローンを選ぶか、というのが今度は問題になります。
古くから付き合いがある、とか優遇をうけられる、などというポイントがあれば銀行も選びやすいのですが、我家にはコレといった取引銀行はありません。
そこでいくつか見て回ったところ
・新生銀行
・東京スター銀行
・SBIモーゲージ株式会社
が特徴的かつ利用しやすいと思いました。

■ 新生銀行
・当初5年固定金利1%（条件付）という低金利
・繰り上げ返済が簡単で手数料がかからない
・保証料・保証事務手数料が0円

新生銀行は自動繰上げ返済というシステムがあります。これは自分で指定した金額以上の金額が口座にあれば自動的に繰り上げ返済にまわしてしまうというものです。
たとえば自分で残高を40万円と指定、約定日に口座に70万円の残高があった場合自動的に30万円が繰り上げ返済にあてられます。
手間いらず、手数料いらずのシステムです。

■ 東京スター銀行
・預金連動型の住宅ローン

他行にはないローンです。
これは貯蓄口座の残高分を繰り上げ返済したことにみなす、というシステムです。
たとえば口座に200万おいておいた場合、住宅ローンは元金から200万引いた金額に金利が加えられることになり実質繰上げ返済と同じ効果をもたらします。
3000万借入れして自分の口座に3000万おいておいた場合は金利はゼロ、元金のみ返済してゆけばよい、ということになります。
これは手元のお金が減らないというメリットと、実際に繰り上げ返済していないのでローン残高に大して税制の優遇（住宅ローン控除）をうけられるというメリットがあります。

■ SBIモーゲージ株式会社
・フラット35なら35年固定金利2.29%（H17年4月実行分）
・保証料0円
・繰上げ返済手数料0円。

ソフトバンクグループの住宅ローン専門の会社の商品です。
フラット35は35年固定で2.29%という低金利です。（H17年4月実行金利）
これは公庫証券化商品で他行でも扱いがありますが金利はいろいろのようです。
一部繰上げ返済手数料は無料です。（公庫ローンの場合1回100万円以上、住宅ローンの場合1回1万円以上）

長期にわたっての返済を考えるならSBIモーゲージ株式会社、繰上げ返済メインで考えるなら新生銀行が有利と考えられます。
とりあえず我家はWEBから新生銀行とSBIモーゲージ株式会社の相談申し込みをしました。
SBIモーゲージ株式会社に関しては最後の契約まで店頭に行く必要がありません。相談もすべてオンラインやFAX・郵送で行えるというのも便利です。
もちろん借り換えにも対応していますのですでに住宅ローンを組まれている場合もうまく借り換えをして繰り上げ手数料無料の繰上げ返済を利用すれば家計はかなりの節約効果があるはずです。
また新生銀行の繰上げ返済シュミレーションはかなり夢がもてますのでオススメです。

住宅ローンをうまく組んだり借り換えたりするには結局は情報収集に限ります。
「面倒くさいから」とか「よくわからないから」と言わず、自分で調べたり金融機関に相談しすることが大きな節約につながるのだと思います。
現在我家は不動産販売会社の提携ローンと公庫で契約をしていますが、実際に金銭貸借の契約をするまでには自分で選んだ有利な銀行に変更するつもりでいます。
今から借りる方もすでに返済中の方もそして私も^^、住宅ローンについてもう少し情報を集めてみるのもいいかもしれませんね。

※住宅ローンには各種手数料・保証料などがあります。また金利も随時変動していますので詳しくは銀行HPを参照してください。

☆SBIモーゲージ株式会社相談申し込みから5日後、電話で担当者より連絡がありました。
融資については問題なし、物件価格の80%まで融資が受けられるということでした。
さらにSBIモーゲージ株式会社は我家の購入物件の販売会社の提携ローンであるため、販売会社の営業にSBIモーゲージ株式会社を使いたい旨を話せば販売会社のほうで諸手続きをしてくれる、ということでした。
実際その不動産販売会社からは多くの融資依頼が来ている、とか。販売会社のほうでは提携ローンとしては紹介してもらっていなかったので驚きました。
でもこれで手続きが格段に楽になりました。

Posted by jizou at 2005年5月16日 19:30 | Comments (6) | TrackBack(1) | 節約ランキング |