悩める住宅ローン体験談

一生に一度の大きな買い物をすべく奮闘中の我家だが、購入物件が決まったら今度は住宅ローンの選定に悩む日々。。自己資金だけではどうしようもないので当然融資を受けたいが、返済額は小さいに越したことはない。
一番有利なローンは何か？・・・禿げるんじゃないと思うくらい考えた末に我家はなんとか結論にたどりついた。

■ 最初の選択肢

最初に考えたのが次のようなローン
・住宅金融公庫のみ
・住宅金融公庫＋銀行ローン（短期固定）
・銀行ローン（短期固定）のみ
・銀行ローン（超長期固定）のみ　※三井住友銀行の商品
・銀行ローン（短期固定＋超長期固定）
・フラット35のみ
・フラット35＋銀行ローン（短期固定）

ローンの違いというのは結局は金利の違い。基本的に金利の固定期間が長くなれば適用金利も高くなる。たとえば5年固定（借り入れ当初より5年間は同じ金利）より35年固定の金利のほうが高い。
住宅ローンについての理解があまりなかった当初は「とりあえず公庫。だってみんな公庫使ってるんでしょ？」と安直に考えていた。

■ 固定か変動か

金利を固定するメリットはローン返済額が契約時に確定すること。たとえば35年固定なら35年間返済額がかわらないので生活が設計しやすい。
また金利上昇局面なら現在の低金利を今後ずっと適用できるというのが最大の魅力。
反対に金利が下落していると思えば変動（あるいは短期固定）を選ぶのが有利。数年単位で金利を見直すことでより低い金利を適用することができるからだ。
もちろん短期で返済可能なら迷わず金利の低い短期固定か変動を選ぶべし。

■ 私が考えたこと

まず考えたのが金利上昇のリスク。06年現在、景気は上向いてきているし金利もすでに上昇局面にあった。
→×　短期固定のみ

性格的に将来の金利が不確定というのが怖い。少々金利が高くても生活設計の立てやすいほうがよい。
→×　短期固定のみ
→○　公庫
→○　フラット35

繰上げ返済をガンガンしていきたいので繰り上げ返済手数料がかからないほうが嬉しい
→○　フラット35

保証料、事務手数料など付随費用は少ないほうが嬉しい
→○　超長期固定

結局候補は公庫、銀行ローン（超長期）、フラット35の三つになった。
銀行ローンで長期と短期を組み合わせて短期金利のメリットと長期固定金利の安心を組み合わせるという技も考えたのだが、繰上げ返済手数料がそれなりにかかるので却下。

■ 長期固定の金利を比べる

長期固定金利を選ぶとなったからには今度はとにかく金利の低い商品を選びたい。
とはいえ、公庫は申し込み時金利、銀行ローンやフラット35は実行時金利なので見極めがむずかしい。
我家が公庫を申し込んでからすでに公庫金利は0.5%も上昇している（06年2月現在）ことを考えると、今となっては公庫金利は結構有利だったりする。
フラット35は金融機関によって金利および諸費用がかなり違うのだが、金利だけみると間違いなくSBIモーゲージのフラット35が一番安い。
ローンに関連する諸費用は三井住友のフラット35のほうが安かったので計算してみたが、やはり金利差が大きく響くのでSBIモーゲージが一番有利だということになった。

結局、公庫かSBIモーゲージのフラット35か、という選択にいたる。
公庫は確かに返済当初の金利は安いが、11年目からポン、と金利があがる。これがネックだ。（10年で返済できたら問題ないけどね）
フラット35なら35年間ずーーっと同じ金利。
それに我家の公庫金利に比べてもおそらくSBIのほうが安くなりそう。（フラット35の金利は融資実行月一日に決定されるのでまだわからない。）
ちなみに06年2月の公庫金利は3.34%、SBIモーゲージのフラット35は2.462%。

■ 我家の結論

以上のような観点から最終結論として我家ではくSBIモーゲージのフラット35を選択することにした。
長期固定の安心と低金利、繰上げ返済のしやすさを考えたら結局ここに行き着いたわけだ。

■ 手続きにめげる

SBIモーゲージの最大のネックは営業所がなく、手取り足取り細かいところを教えてくれる人がいないこと。
銀行は資金相談会などを開いてたりしてわからないことも丁寧に教えてもらえるので面倒くさい申込書などもなんとかクリアできる。
ところがフラット35は申込書一式を渡されるだけ。案内書をよく読んでいろいろ記入してゆくのだがこれが面倒くさい、というかわらかない。
なんとか仕上げて不動産会社に送ったものの、不備がありそうで当分ドキドキしてた。
金利が少々高くても親切な銀行員のいる住宅ローンを選ぶ人の気持ちがおのときちょっとわかった。
（とはいえ、SBIモーゲージのフラット35は絶対に一考の価値があるのでからこれから住宅ローンを考える人は借り入れ相談だけでもしておくべきだと私は思う。）

申し込み後3週間ほどで融資の承認がおりた。
その後契約のためにSBIモーゲージのオフィスに赴いた夫は「担当者の人は本当にいい人だったよ・・」と感嘆することとなる。

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住宅ローンの種類は本当に多くて、どれが本当に一番有利なのかよくわからない。
調べるといっても素人には難しすぎるて結局不動産会社の提携ローンをそのまま使うことになりがちだが、我家はそこをなんとかふんばった気がするよ。
SBIモーゲージはご存知のようにソフトバンクのグループ企業。
ふと「うちってヤフーからお金借りるわけ？」みたいな思いがよぎらないわけでもないが、フラット35の取り扱い高はSBIがみずほ銀行につづいて第3位と、実績もしっかりしている。（05年10月現在）
インターネットを存分に利用してコストを抑え、その分を低金利に反映するというやり方がは実に時代にマッチしている。この分ならフラット35業界シェアNO.1もそう遠くない未来だと思うよ。
インターネット世代がこれから続々と住宅ローンを利用しはじめる年齢に達することを考えればSBIモーゲージの利用者がさらに増えることは確実だ。

Posted by jizou at 2006年2月 3日 23:25 | Comments (5) | TrackBack(0) | 節約ランキング |